Представители управляющих компаний Нерюнгринского района встретились с депутатами Ил Тумэна, обозначив перед парламентариями ряд актуальных вопросов, касающихся, в том числе, правовых взаимоотношений между ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» и управляющими организациями. Если эти проблемы не будут своевременно решены, то большинство управляющих компаний в Нерюнгринском районе могут попросту обанкротиться.
Совещание в Нерюнгри с участием представителей коммунальных служб, управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций провел председатель постоянного комитета жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Госсобрания (Ил Тумэн) Яков Ефимов. Во встрече приняли участие народные депутаты Якутии Александр Кошуков, Иван Данилов, Андрей Ткаченко и другие. Правительство Якутии на встрече представляли заместитель министра ЖКХ и энергетики Наталья Сивцева и заместитель министра архитектуры и строительства Галина Новикова.
Самым актуальным вопросом для управляющих компаний Нерюнгринского района сегодня являются правовые вопросы взаимодействия между собственниками (нанимателями) жилья, управляющими организациями и ТСЖ — и Теплосбытом Нерюнгринской ГРЭС. Сегодня ситуация в Нерюнгринском районе складывается таким образом, что при взыскании с жильцов задолженности за теплоснабжение и горячее водоснабжение нарушаются многие законы, а страдают от этого в первую очередь управляющие компании.
В отличие от практики центральных регионов РФ, так называемые управляющие компании в Нерюнгринском районе, несмотря на свое название, как таковыми «управляющими» компаниями не являются. На самом деле, это обслуживающие организации, задача которых – техническое обслуживание, ремонт, содержание жилого фонда, плотницкие, сантехнические и другие работы. Если в других регионах деньги за ресурсы собирают управляющие компании, которые потом расплачиваются с ресурсоснабжающими организациями, то в Нерюнгри ДГК и другие поставщики собирают деньги с жильцов в порядке прямых расчетов, без участия управляющих компаний.
Позицию представителей коммунальных служб по этому вопросу изложил председатель правления Ассоциации предприятий ЖКХ Нерюнгринского района, директор управляющей компании «Жилремсервис» Владислав Алексеев.
Он рассказал о том, что с 2004 года отдел Теплосбыта Нерюнгринской ГРЭС производит открытие лицевых счетов и начисления платежей, осуществляет сбор платежей и претензионную работу за отопление и горячее водоснабжение. При этом деньги собираются непосредственно с собственников и нанимателей жилья на основании прямых договоров, заключенных между собственниками и отделом Теплосбыта.
Такие взаимоотношения сложились до создания управляющих компаний и сохранились до сегодняшнего дня. Хотя законодательная база, включая принятый в 2005 году Жилищный кодекс РФ, с тех пор несколько раз кардинально поменялась.
Тем не менее, на сегодняшний день отдел теплосбыта Нерюнгринской ГРЭС производит сбор задолженности за горячую воду и тепло как с самих жильцов, так и с управляющих компаний. Между тем, в силу закона, у управляющих компаний, заключивших договоры с ТСЖ, созданных собственниками в многоквартирных домах, отсутствуют обязательства по плате коммунальных платежей ресурсоснабжающим организациям. Другими словами, нынешняя ситуация «двойного» взимания задолженности Теплосбытом как минимум незаконна.
«В силу положений статьи 539 ГК РФ, статей 161 и 162 ЖК РФ, обязанным лицом по оплате коммунальных ресурсов, поставленных ресурсоснабжающими организациями, является исполнитель коммунальных услуг – ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация», — отметил Владислав Алексеев.
Почему стало возможным столь долгое игнорирование поставщиками тепла вступившего в силу нового законодательства, включая Жилищный кодекс, и сохранение правовых взаимоотношений (ныне незаконных), сложившихся еще в 2004 году? Коммунальщики обвиняют ресурсоснабжающие организации в совершении конклюдентных действий. В юридической практике так называются действия лица, выражающие его волю установить правоотношение, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.
Статьей 158 ГК РФ конклюдентные действия признаются поводом для заключения контракта. Лицо выражает полную или частичную готовность к установлению правоотношений не в письменной или устной форме, а в виде конкретного поведенческого акта. «Молчаливое согласие» в юридической и бухгалтерской практике рассматривается как косвенное волеизъявление.
Проще говоря, с молчаливого согласия жильцов ресурсоснабжающие организации сохранили с ними прямые договора, что противоречит новым принятым законам. А страдают от этого управляющие компании. Причем такая практика сложилась исключительно в Нерюнгринском районе, где энергическое предприятие в одночасье оказалось принадлежащим не республике, а другому региону.
Что получается в итоге на практике? Ресурсоснабжающие организации злоупотребляют своим правом и производят взыскание одной и той же задолженности как с пользователей жилых помещений (ссылаясь на договор), так и с управляющей компании, считая, что у неё возникла обязанность по оплате коммунальных платежей в силу закона.
В итоге у управляющих компаний из-за отсутствия финансов начинаются трудности с подготовкой многоквартирных домов к работе в зимний отопительный период. Нарушается график текущих ремонтов, снижается качество обслуживания и т.д. В конечном счете, принятие судами несправедливых решений в пользу поставщика коммунальных услуг и взыскание с УК задолженности за муниципальное жилье грозит управляющим компаниям банкротством. К чему в итоге может прийти жилищно-коммунальное хозяйства Нерюнгри?
Кроме фактов двойного начисления за услуги по отоплению и горячему водоснабжению – жильцам и управляющим организациям — Владислав Алексеев доложил об отсутствии прозрачности финансово-хозяйственной деятельности Теплосбыта, отсутствии первичных документов, отсутствии подписанных двухсторонних актов за коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению.
Председатель правления Ассоциации предприятий ЖКХ Нерюнгринского района попросил народных депутатов Якутии о содействии в решении вопроса о нарушении законодательства РФ. Он также попросил защитить права жителей Нерюнгри и провести расширенное выездное заседание с представителями законодательной и исполнительной власти города и района, прокуратуры, представителей АО «ДГК» и Нерюнгринской ГРЭС, управляющих компаний.
Постановочные вопросы следующие:
1. С какого периода Теплосбыт производит приём платежей собственников и нанимателей, и на основании каких документов?
2. Документальное подтверждение задолженности за тепло и ГВС.
3. Каковы правовые основания для приема коммунальных платежей собственников и нанимателей, напрямую, минуя управляющие компании, при отсутствии агентского договора.
4. Правомерность взыскания одной и той же задолженности с жильцов и с управляющих компаний.
В продолжении дискуссии выступили юрист Ассоциации предприятий ЖКХ Нерюнгринского района Оксана Маркова, которая коснулась юридических аспектов взаимоотнощений управляющий компаний и ресурсоснабжающих организаций, директор управляющей компании «ЖилКомСервис» Любовь Ширяева, руководители ряда других управляющих организаций.
В частности, Любовь Ширяева сообщила о грубейших нарушениях законодательства при начислении и сборе денежных средств отделом Теплосбыта. Она предоставила документы, в которых подтвержден факт оплаты определенных сумм собственниками жилого помещения, факт отсутствия снятия этой суммы в документе АО «ДГК» (расчет задолженности по данному адресу) и снятие этой же суммы с управляющей компании.
Кроме того, директор управляющей компании «ЖилКомСервис» подняла вопрос об отсутствии подписанных двухсторонних актов сверки задолженности между АО «ДГК» и управляющими компаниями.
«В конечном итоге эта ситуация приведет к перекладыванию долгов на добросовестного плательщика. Я поддерживаю предложение провести расширенное выездное заседание с представителями законодательной и исполнительной власти города и района, прокуратуры, представителей ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний.
Комитет по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и энергетике возьмет решение этих вопросов на особый контроль», – прокомментировал ход дискуссии народный депутат Якутии, заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и энергетике Александр Кошуков.
Решения, принятые по итогам совещания, были внесены в итоговый протокол. В частности, в ситуации выходящих за рамки правового поля взаимоотношений управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций будет разбираться министерство жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Якутии. Теплосбыту предложено до 1 декабря предоставить копии двухсторонних актов сверки задолженности за коммунальные услуги в постоянный комитет по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и энергетике Государственного Собрания (Ил Тумэн). Сам указанный комитет осуществит контроль по решению этих вопросов.
Расширенное заседание с представителями ресурсоснабжающей организации «ДГК» и управляющих компаний намечено на первый квартал 2019 года.
Как показало заседание с участием председателя постоянного комитета жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Якова Ефимова и других депутатов Государственного Собрания (Ил Тумэн), сегодня абсолютно очевидна необходимость пересмотреть и навести порядок в договорах между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями. Обязанности и ответственность всех действующих субъектов жилищного права должны быть не просто упорядочены, а приведены в полное соответствие с действующим законодательством.